Izplatītākās problēmas ar kopīpašumu: Kā tās risināt?

Kopīpašums, piemēram, zemes gabals vai māja, kas vienlaikus pieder dažādiem īpašniekiem, var sagādāt pārbaudījumus un strīdus gan starp radiniekiem, gan savstarpēji nepazīstamiem iedzīvotājiem. Par to, kādas ir izplatītākās problēmas ar kopīpašumiem un kā tās risināt, stāsta Latvijas zvērināti notāri.

Vienlīdzīga vienošanās par domājamām daļām

Kopīpašuma īpašniekiem pieder īpašuma daļas, kas nav atsevišķi nošķirtas – abstraktas domājamās daļas. Ja kopīpašumam ir vairāki īpašnieki, nereti izceļas strīdi par vienlīdzīgu tā sadali. Zvērināta notāre Sandra Romāne skaidro, kā vienoties, kam piederēs attiecīgais zemes gabals vai ēkas, ja, piemēram, ir mantota māja un visi īpašnieki ir ieinteresēti tur dzīvot.

Civillikuma 1068. pants paredz, ka rīkoties ar kopīpašuma priekšmetu kā visumā, tā arī noteiktās atsevišķās daļās drīkst tikai ar visu kopīpašnieku piekrišanu. Ja kāds no kopīpašniekiem rīkojas atsevišķi, šī rīcība nav spēkā. Ja kopīpašnieki vēlas kopīpašumu sadalīt, pie zvērināta notāra ir iespējams noslēgt vai nu reālās sadales līgumu (uz pašvaldības lēmuma pamata) vai kopīpašuma lietošanas kārtības līgumu. Ja kopīpašnieki nevar vienoties un ir strīds par to, kas kuram piederēs un ko kurš lietos, jāvēršas ar prasību tiesā. Civillikuma 1074. pants nosaka, ka nevienu kopīpašnieku nevar piespiest palikt kopīpašumā, un katrs kopīpašnieks var katrā laikā prasīt dalīšanu.

Kopīpašuma attiecību izbeigšana

Gadījumā, ja bērni manto kopīgu īpašumu, taču nespēj vienoties par tā apsaimniekošanu, rodas ķildas, kas atrisināmas, tikai izbeidzot kopīpašuma attiecības. Taču kā to paveikt, ja, piemēram, viena puse to nevēlas? Situācijas risinājumu sniedz zvērināta notāre Linda Eglīte.

Atbilstoši Civillikuma 1072. pantam katra kopīpašnieka domājamā daļa kopējā lietā pieder vienīgi viņam. Īpašnieks drīkst ar īpašumu rīkoties, ja vien šī rīcība līdz ar to neattiecas uz pārējo kopīpašnieku daļām. Uz šā pamata katram kopīpašniekam ir tiesības viņam piederošo kopējās lietas daļu arī atsavināt vai ieķīlāt. Līdz ar to kopīpašniekam ir tiesība pēc saviem ieskatiem rīkoties ar savu īpašuma daļu, t. sk. uzdāvināt, mainīt vai pārdot to jebkurai trešajai personai, un citu kopīpašnieku piekrišana tam nav nepieciešama. Citi kopīpašnieki nevar aizliegt rīkoties ar personas individuālo domājamo daļu.

Pārdošanas gadījumā citiem kopīpašniekam ir piedāvājamas pirmpirkuma tiesības uz pārdodamo īpašuma daļu. To paredz arī Civillikuma 1073. pants – ja kāds nekustama īpašuma kopīpašnieks atsavina savu daļu personai, kura nav kopīpašnieks, tad pārējiem kopīpašniekiem divu mēnešu laikā, skaitot no pirkuma līguma noraksta saņemšanas, pieder pirmpirkuma tiesības. Gadījumos, kad pirmpirkuma tiesības nav bijis iespējams izlietot atsavinātāja vainas dēļ, – izpirkuma tiesības.

Foto: Freepik.com/ freepik

Ja kopīpašums ir, piemēram, dzīvoklis, māja, zeme, raugoties pēc dalāmā priekšmeta īpašībām un lietas apstākļiem, viens no kopīpašuma izbeigšanas veidiem, ja to atļauj normatīvie akti, ir arī kopīpašuma reāla sadale. Tas nozīmē, ka kopīpašuma sadales rezultātā katram kopīpašniekam piederētu reāls atsevišķs nekustamais īpašums ar atsevišķu adresi un kadastra numuru.

Civillikuma 1074. pants nosaka, ka nevienu kopīpašnieku nevar piespiest palikt kopīpašumā, ja vien tā nodibināšanas noteikumi nerunā tam pretim. Turpretim katrs kopīpašnieks var katrā laikā prasīt dalīšanu. Gadījumā, ja nu tomēr neizdodas ar citiem kopīpašniekiem labprātīgi vienoties par kopīpašuma turpmāku apsaimniekošanu, pārvaldīšanu, atsavināšanu vai dalīšanu, jebkuram kopīpašniekam ir tiesības vērsties tiesā, ceļot attiecīgu prasību par kopīpašuma izbeigšanu, kā rezultātā tiesa, raugoties pēc dalāmā priekšmeta īpašībām un lietas apstākļiem, atbilstoši likumā noteiktajam:

1) piespriedīs katram no kopīpašniekiem reālas daļas, uzliekot, kad vajadzīgs, viena daļai zināmus servitūtus par labu otra daļai;
2) atdos visu lietu vai daļu vienam kopīpašniekiem ar pienākumu atlīdzināt daļu naudā;
3) noteiks lietu vai daļu pārdot;
4) izšķirs jautājumu ar lozi, it īpaši tad, kad jāizšķir, kuram no kopīpašniekiem paturēt sev pašu lietu vai daļu un kurš no viņiem apmierināms ar naudu;
5) noteiks sadalīt dzīvokļu īpašumos nekustamo īpašumu, kurā ietilpst ēka ar dzīvojamām telpām.

Tiesa var noteikt arī citu kopīpašuma sadales veidu, ja tas vairāk atbilst kopīpašnieku interesēm vai ir citādi piemērotāks, raugoties pēc lietas apstākļiem.

Atteikšanās sadarboties

Kā norāda zvērināta notāre Sandra Romāne, gana bieži iedzīvotāji vēršas ar jautājumu – ko iesākt, ja citi kopīpašnieki neiesaistās lēmuma pieņemšanā un īpašuma apsaimniekošanā. Situācija, kad, piemēram, mantinieks ir pieteicies uz savu mantojuma daļu un tālāk neliekas ne zinis, pārējiem mantiniekiem ir diezgan sarežģīta un apgrūtinoša. Arī šādā gadījumā vienošanās, visticamāk, būs jārisina tiesā prasības kārtībā. Viens no risinājumiem ir aicināt pārējos mantiniekus prasīt tiesai izbeigt kopīpašumu, izpērkot kopīpašuma daļu par tirgus vērtību.

Lai saņemtu zvērināta notāra pakalpojumus vai juridisku konsultāciju, aicinām vērsties pie kāda no notāriem, izmantojot Latvijas Zvērinātu notāru padomes interaktīvo karti: https://www.latvijasnotars.lv/notaries_map