Kā nerezidentam pārdot īpašumu un saņemt naudu? Corvin ekspertu viedoklis

Latvijas nekustamo īpašumu tirgus pēdējos gados piedzīvo pārmaiņas – mainās tendences un cenas, mainās spēles noteikumi un naudas plūsmu loģistika. Šādos periodos visgrūtāk klājas ārzemju spēlētājiem. Ģeopolitisko faktoru dēļ Krievijas un Baltkrievijas pilsoņiem brīva rīkošanās ar Latvijā esošajiem nekustamajiem īpašumiem ir kļuvusi ļoti problemātiska. Tiem, kas nav iekļauti sankciju sarakstā un nav aptraipījuši savu reputāciju, kompānija Corvin Real Estate ir gatava sniegt daudzpusīgu profesionālu palīdzību, lai risinātu problēmas, kas saistītas ar viņiem piederošiem nekustamajiem īpašumiem.

Pateicoties ģeogrāfiskajam tuvumam un dabas faktoru kombinācijai, Latvija visus gadus pēc neatkarības atjaunošanas ir bijusi populāra starp mājokļu pircējiem no valstīm, kas atrodas uz austrumiem un dienvidaustrumiem no Latvijas. Šīs intereses uzplaukums bija vērojams 2012.–2014. gadā, kad visaktīvāk darbojās programma, kas paredzēja termiņuzturēšanās atļauju (TUA) piešķiršanu ārvalstniekiem, kuri iegādājās nekustamo īpašumu Latvijā. Precīzu skaitļu, cik Latvijas dzīvokļu un māju šodien pieder Krievijas un Baltkrievijas pilsoņiem, nav, bet ir skaidrs, ka runa ir par desmitiem tūkstošu vienību. Lielai daļai to īpašnieku, it īpaši tiem, kuri mājokļus vai komerciālos īpašumus pirka Imigrācijas likuma investīciju grozījumu ietvaros, ir problēmas ar sava īpašuma izmantošanu un brīvu rīkošanos ar to. Mūsu kompānija spēj viņiem palīdzēt īstenot viņu likumīgās tiesības un ir gatava pārstāvēt ārzemju īpašnieku intereses gan Latvijas valsts institūcijās, gan arī finanšu institūcijās.

Kompānijas Corvin Real Estate komandas profesionālā pieredze nekustamo īpašumu jomā tuvojas divdesmit piecu gadu jubilejai. Šodien mēs piedāvājam plašu pakalpojumu kompleksu, kas vērsts divos galvenajos virzienos. Pirmais ir nekustamo īpašumu pārvaldība un apsaimniekošana. Vienīgā atruna, ja runājam par  apsaimniekošanu, ir tā, ka šo pakalpojumu mēs piedāvājam tikai namīpašumiem. Savukārt attiecībā uz īpašuma pārvaldību mums nav īpašu ierobežojumu. Pašlaik mūsu kompānijas portfelī ir vairāk nekā 150 dažādu nekustamo īpašumu – gan dzīvokļi, apartamenti un privātmājas, gan arī veikali, biroji un citas komercplatības. Tie visi pieder mūsu klientiem, kuru uzdevumā mēs pārvaldām šos objektus un vajadzības gadījumā paralēli sniedzam īpašniekiem arī citus pakalpojumus, piemēram, juridisko un grāmatvedības palīdzību.

Otrs svarīgs mūsu biznesa virziens ir investīcijas. Corvin Real Estate speciālisti palīdzēs sameklēt perspektīvus aktīvus tiem, kas vēlas ieguldīt naudu nekustamajos īpašumos, lai gūtu stabilus un skaidrus ienākumus. Mēs piedāvājam dažādus variantus – gan gatavus objektus ar naudas plūsmu, gan arī tādus, kas ir attīstības un tostarp arī celtniecības stadijā. Šīs programmas ir daudzkārt atstrādātas sadarbībā ar Latvijas un ārzemju klientiem. Lai tajās iesaistītos, nav vajadzīgi miljoni. Praksē interesenti, kas vēršas pie mums pēc palīdzības, operē ar summām, sākot no 100 000 eiro. Diversificējot partneru riskus, mēs piedāvājam dažādus investīciju variantus, tostarp kompāniju, kas nodarbojas ar investēšanu, daļu pirkšanu. Noteiktiem nekustamā īpašuma objektiem mēs nodrošinām arī savu hipotēku, tādējādi risinot klientu finanšu jautājumus.

Pēdējā laikā kļuvis vairāk nerezidentu, kuri vēršas pie mums pēc palīdzības nekustamo īpašumu pārdošanā. Šis jautājums viņiem tagad ir stipri apgrūtināts gan darījuma kārtošanā, gan arī sekojošā naudas pārskaitīšanā. Dzīve rāda, ka sekmīgi atrisināt ap darījumu izveidojušos sarežģījumu mudžekli palīdz tikai bagāta praktiskā pieredze un pamatīga iedziļināšanās visos procesos. Obligāts darījuma noslēgšanas nosacījums ir iesnieguma parakstīšana pie notāra, lai darījumu nostiprinātu zemesgrāmatā. Daudzi būs pārsteigti, bet ne vienmēr Latvijas notāru izmantotā prakse ir viendabīga. Tas attiecas gan uz darījumiem ar nerezidentiem, gan arī ar vietējiem klientiem. Viens no piemēriem ir pārdošanas darījums, kurā nekustamā īpašuma pārdevējs izsaka vēlēšanos, lai pircējs naudu pārskaitītu nevis uz viņa personīgo bankas kontu, bet gan uz radinieka kontu. Lielākā daļa galvaspilsētas notāru uzstāj, ka šādā gadījumā radiniekam ir jākļūst par darījuma dalībnieku un jāfigurē kā parakstītājam. Līdzīgi uzskata arī dažas bankas. Tomēr likumos šāda prasība nekur nav ierakstīta, un tādēļ notāri un bankas to var interpretēt pēc sava ieskata. Pateicoties šādām zināšanām, Corvin Real Estate ir rezultatīvu darījumu piemēri, kad nekustamais īpašums ir pārdots, pārskaitot naudu uz radinieka kontu, viņu nereģistrējot kā darījuma dalībnieku. Arī neviena no Latvijas vadošajām finanšu iestādēm nav liegusi veikt šādu maksājumu. Esam pārliecināti, ka tikai daudzveidīga praktiskā pieredze ļauj gūt izpratni par to, kā var norisināties šādi sarežģīti procesi. Jurists vai advokāts-teorētiķis, kuram nav bagātas praktiskās pieredzes darījumu veikšanā un saziņā ar banku darbiniekiem, nespēs sniegt klientam reālu palīdzību.

Krievijas vai Baltkrievijas pilsoņiem, kas pārdod Latvijas nekustamos īpašumus, ir jāsaprot, ka iespēja saņemto naudu pārskaitīt uz savu mītnes valsti viņiem ir slēgta. Tas nozīmē, ka jādomā par trešajām valstīm. Šeit ir svarīgi nekļūdīties savā izvēlē, lai izvairītos no pārsteigumiem, kā tas atgadījās ar Taizemi, kur no 2024. gada 1. janvāra nerezidentu kontos ienākošās summas tiek apliktas ar nodokli. Nodoklis tiek aprēķināts pēc progresīvās skalas un, ja kontā saņemto līdzekļu summa pārsniedz 139 000 eiro, tas ir jau 35 %. Nerezidentiem jārēķinās ar to, ka no īpašuma pārdošanas saņemtās naudas pārskaitījums uz trešajām valstīm, ja summa ir skaitāma simtos tūkstošos eiro, var aizņemt vairākas nedēļas. Bieži vien pārskaitījumi iesprūst korespondējošās bankās. Turklāt daudzas no Latvijas pārskaitījumu saņēmušās bankas atsakās pārskaitīt naudu atpakaļ, piemēram, ja ir jāmaksā kapitāla pieauguma nodoklis vai jādzēš komunālo maksājumu parāds. Mēs savlaicīgi kontrolējam visus šos momentus un katram klientam atrodam individuālu risinājumu, kas ļauj salikt puzli kopā un nodrošināt komfortablus darījuma kārtošanas apstākļus. Dažkārt darījuma sākuma posmā mēs uzņemamies daļu izdevumu, kas saistīti ar īpašuma savešanu kārtībā, ja saprotam, ka nevarēsim to tirgot vai izīrēt, ja netiks dzēsti īpašnieka parādi vai veikts kosmētiskais remonts. Pašlaik mums nav bijis neviena gadījuma, kad mēs nebūtu varējuši atrast gan mums, gan klientam pieņemamu risinājumu: visa mūsu pieredze ir bijusi veiksmīga. Tomēr šeit īpaši atzīmējam, ka sadarbojamies tikai ar tādiem klientiem, kuri nav pakļauti sankcijām un nav aptraipījuši savu lietišķo un cilvēcisko reputāciju.

Latvijas nekustamā īpašuma tirgus kategorijā virs vidējā līmeņa ir kļuvis visai sarežģīts. Neraugoties uz to, labiem īpašumiem par tirgus cenu atrodas pircēji no vietējo pircēju vidus vai no Eiropas valstīm. Grūtības rodas, mēģinot pārdot pārāk  lielus īpašumus – pieprasījums pēc tādiem objektiem ir niecīgs. Ja nerezidents vēlas pārdot viņam piederošu dīkstāvē esošu nekustamo īpašumu Rīgas centrā vai Jūrmalā un izsaka vēlmi neizņemt savas investīcijas no Eiropas Savienības zonas, tad mēs viņam piemeklējam citu nekustamo īpašumu, kas ir orientēts uz ienākumu gūšanu, to izīrējot. Mūsu piedāvātie objekti parasti nodrošina 7–8 %, bet dažkārt arī 9–10 % atdevi gadā. Tiem visiem būs augsta likviditāte, tas ir, vajadzības gadījumā tos varēs ātri pārdot. Galvaspilsētas īres tirgus ir visai stabils, iemītnieku mainība – zema. Īres likmes pamazām aug. Pēdējā gada laikā gandrīz visu mūsu pārvaldīto dzīvokļu un māju izcenojumi ir pieauguši par 5–15 %, un īrnieki to uztver ar sapratni. Mazliet sarežģītāka situācija ir ar komerctelpām: Latvijas ekonomika pagaidām nav atguvusies, un šis segments ir iesaldētā stāvoklī. Komfortabli jūtas tikai dažās Rīgas vispieprasītākajās vietās esošo objektu īpašnieki; pārējiem nākas cerēt tikai uz veiksmi. Tomēr jāatzīmē, ka mūsu kompānijai nav objektu, kas būtu dīkstāvē nomnieku trūkuma dēļ. Uzņēmēji, kuri vēlas atvērt savu restorānu vai lielu veikalu, joprojām ir piesardzīgi. Viņi ir gatavi kaut ko darīt, bet gaida pozitīvus impulsus no valdības un ekonomikas. Labi, ka pakāpeniski sāk palielināties ārzemju tūristu plūsma, kas samazinājās pandēmijas laikā un Ukrainas kara pirmajā gadā. Tam tuvāko pāris gadu laikā vajadzētu pozitīvi ietekmēt nekustamo īpašumu tirgu.

Mūsu viedoklis ir šāds: investēt Latvijā pašlaik ir izdevīgi, jo cenu līmenis pašreizējā vēsturiskajā posmā ir viszemākajā punktā un zemāk nekritīsies. Uzskatām, ka cenu negatīvās korekcijas periods beigsies 2024. gada beigās vai 2025. gada sākumā, bet pēc tam sāksies pircēju aktivitātes atjaunošanās periods. Jau tagad redzam, ka, tiklīdz nekustamais īpašums tiek izlikts tirgū par nedaudz samazinātu cenu, tam uzreiz atrodas pircējs. Tas nozīmē, ka cilvēkiem nauda ir; vienkārši visi gaida pozitīvus signālus gan no pasaules, gan Latvijas ekonomikas. 2025. gads visdrīzāk kļūs par izaugsmes gadu, kas ieliks pamatus jaunam Latvijas nekustamo īpašumu tirgus pozitīvas attīstības periodam.

Kontakti saziņai:

Aleksandrs Sviridovs, kompānijas Corvin Real Estate līdzīpašnieks
Mob: (+371) 20408045
E-pasts: aleksandrs.sviridovs@corvin.lv
http://corvin.lv