Kas jāatceras par kopīpašumu

Nekustamajam īpašumam ir ļoti liela nozīme cilvēka dzīvē. Personas tiesības uz īpašumu var tikt ierobežotas tikai likumā noteiktajā veidā – un tieši kopīpašums ir saistīts ar absolūto īpašuma tiesību ierobežošanu. 

Kopīpašums katram kopīpašniekam nosaka rīcības rāmjus. Tas sniedz iespēju tās īpašniekiem pašiem izvēlēties, kura nekustamā īpašuma daļa no kopējā īpašuma sastāva ir atbilstoša tieši viņam, kas savukārt spēj būt arī viens no galvenajām domstarpību iemesliem starp kopīpašniekiem.

Būtiski kopīpašniekiem vienoties par vēlamo pienākumu sadalījumu, lai laika gaitā nerastos domstarpības un nepatīkamas situācijas.

Ja rodas situācija, kad kopīpašnieki nevar savstarpēji vienoties par domājamo daļu sadalījumu un arī saskaņotu veidu, kā kopīpašumu izbeigt, ir jālūdz reāla sadale tiesas ceļā, vēršoties ar prasību veikt nekustamā īpašuma konkrētu sadali. Šādā gadījumā tiesai ir pienākums apspriest visus kopīpašuma dalījuma variantus, ko katrs no procesa dalībniekiem iesniedz kā priekšlikumu, un izlemt, kura kopīpašuma daļa katram kopīpašniekam ir piekritīga. Nosakot sadalāmās kopīpašuma daļas, jānorāda to vērtība, lai varētu spriest, vai noteiktais dalījums pēc vērtības atbilst katra kopīpašnieka domājamai daļai.

Tiesa, ņemot vērā dalāmā priekšmeta īpašības un lietas apstākļus, var katram no kopīpašniekiem piespriest reālas daļas, vai atdot visu lietu vienam kopīpašniekam ar pienākumu samaksāt pārējiem viņu daļas naudā, vai noteic lietu pārdot, izdalot ieņemto naudu kopīpašnieku starpā, vai arī izšķir jautājumu ar lozi, it īpaši situācijā, kad jāizšķir, kuram no kopīpašniekiem ļaut paturēt pašu lietu un kuram par viņa daļu izmaksāt naudu.

Rīkoties ar kopīpašumā esošo nekustamo īpašumu drīkst tikai ar visu kopīpašnieku piekrišanu. Tomēr kopīpašniekiem ir tiesības slēgt līgumu par kopīpašuma lietošanas kārtību. Šis līgums nosaka, kādas katram īpašniekam ir lietošanas tiesības uz konkrēto īpašuma daļu, kādi darbi katram īpašniekam ir jāizpilda, kādā kārtībā tiks segti izdevumi kopīpašuma apsaimniekošanai, katra kopīpašnieka tiesības un pienākumi. Jo precīzāk sastādīts līgums, jo mazāka iespēja rasties nepatīkamiem konfliktiem un problēmsituācijām, kas jāizšķir tiesā.

Der atcerēties, ka mutisku vienošanos, kas bijusi starp īpašniekiem, vēlāk (kad rodas konflikts) ļoti grūti pierādīt, un vienīgais, kam ir vērtība – juridiski precīzi uzrakstītam līgumam par kopīpašuma lietošanas kārtību.

Право собственности на недвижимое имущество имеет большое значение в жизни каждого человека. Ограничение лица на право собственности может быть наложено только в законе установленном порядке – и конечно, одним из таких ограничений является совместная собственность.

Наличие сособственника ставит определенные рамки в ваши действия с недвижимым имуществом (у сособственника есть право первой руки при продаже, какие-то перестройки возможны только с разрешения сособственника и др.). 

Очень важно, чтобы сособственники смогли в добровольном порядке договориться о том, кому какая часть сособственности будет предоставлена в пользование. Для этого составляется Договор о порядке пользования сособственностью. Именно этот вопрос может стать одной из причин разногласия и камнем преткновения между сособственниками. Если договориться не удалось, то решить спор может только суд.

Если возникла ситуация, когда сособственники не могут договориться о порядке пользования сособственностью или не могут согласовать, каким образом закончить эту сособственность (кто у кого выкупает вторую часть, или всё имущество продаётся и деньги делятся согласно долям), то необходимо подавать иск в суд о реальном разделе собственности или об окончании сособственности. В этом случае суд будет рассматривать и взвешивать все предложения, которые вы изложите в своем иске. Суд, принимая во внимание особенности имущества, может присудить каждому собственнику реальные части, или отдать всё имущество оному собственнику, обязав его выплатить деньгами второму собственнику его часть, или определить продажу с аукциона недвижимого имущества, поделив деньги между сособственниками, или определить жребием, кто будет выкупать часть недвижимости, а кто получит деньги (есть в законе и такой способ решения проблемы).

Распоряжаться совместным имуществом можно только с согласия всех остальных собственников. Однако, у сособственников есть право заключить договор о порядке пользования совместным имуществом. Этот договор определяет, какой конкретной частью совместного имущества пользуется каждый из сособственников, какие действия каждый собственник должен совершать, в каком порядке погашаются расходы на содержание имущества, права и обязанности каждого сособственника. Чем подробнее составлен договор, тем меньше возможность возникновения неприятных конфликтов и проблемных ситуаций, которые будут решаться в суде. 
Нужно помнить, что устные договоренности, которые были между сособственниками, очень трудно доказать в ситуации, когда возникает конфликт, поэтому очень важно юридически правильно и подробно составить договор о порядке пользования совместным имуществом.